2026 세제개편안 실거주 1주택자 종부세 영향 분석: 내 세금은 얼마나 오를까?

2026 세제개편안 도입으로 1주택자의 종합부동산세 부담은 실거주 여부에 따라 희비가 크게 엇갈립니다. 실거주 1주택자는 기본공제 확대로 세 부담이 줄거나 기존 수준을 유지하게 되지요. 반면 비거주 1주택자는 공제액이 줄어 세 부담이 가중될 전망입니다. 정부 발표와 신한프리미어패스파인더 우병탁 전문위원의 시뮬레이션을 바탕으로 실거주 여부에 따른 세금 변화를 짚어봅니다.

2026 세제개편안 핵심, 실거주 여부가 1주택자 종부세를 가릅니다

이번 2026 세제개편안의 핵심은 실거주 여부에 따른 차등 과세라고 볼 수 있습니다. 실거주자는 혜택을 받지만, 비거주자는 공제 한도 축소로 세 부담이 늘어나는 구조입니다.

정부 발표에 따르면 실거주 1주택자 기본공제액은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되어 시가 약 20억 원 주택까지 종부세 대상에서 제외됩니다. 이와 달리 비거주 1주택자는 공제액이 9억 원으로 줄어들면서 시가 약 13억 원 안팎의 주택도 과세 대상에 포함될 전망이지요.

과세표준을 결정짓는 공정시장가액비율이 2027년부터 70%로 인상되고 세 부담 상한 비율 역시 200%로 상향되니, 비거주자의 체감 세금은 한층 무거워질 수밖에 없더라고요.

실제 공시가격 21억 원(시가 약 30억 원)의 1주택자 시뮬레이션 결과를 한번 살펴볼까요? 실거주 시 종부세는 91만 원에서 76만 원으로 감소하는 반면, 비거주 시에는 기본공제가 9억 원으로 깎여 종부세가 318만 원으로 무려 3.5배나 급증하게 됩니다.

시가 25억 원 안팎의 비거주 1주택자도 예외가 될 수는 없겠지요. 동아일보 보도에 따르면 이들의 총보유세는 올해 약 353만 원에서 내년 약 686만 원으로 두 배 가까이 치솟을 것으로 보입니다.

보유공제 폐지와 거주공제 전환이 초고가 주택 소유자에게 미치는 영향

2026 세제개편안으로 초고가 주택을 장기 보유한 은퇴자들의 세 부담은 대폭 늘어날 전망입니다. 이는 장기 보유에 따른 세금 감면 혜택이 폐지되고, 오직 실제 거주 기간만을 인정하기 때문입니다.

기존에는 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%의 세액공제를 적용받았지만, 앞으로는 보유 기간 공제가 완전히 사라지고 거주공제(최대 50% 한도)로 단계 전환될 예정이지요. 여기에 거주공제 연간 한도까지 새로 생겨나면서 2027년 최대 800만 원, 2028년부터는 최대 600만 원까지만 공제받을 수 있게 되더라고요.

이를 서울 주요 초고가 단지에 대입해 보면 공시가격이 동결된다 하더라도 세 부담의 증가 폭이 매우 가파릅니다. 실제 전문가들의 정밀 시뮬레이션 결과를 보면 이러한 변화가 훨씬 더 실감 나게 다가옵니다.

예컨대 압구정 신현대9차 전용 111㎡(공시가격 47억 2,600만 원)의 경우, 내년 종부세가 올해 1,901만 원에서 4,092만 원으로 두 배 이상 치솟게 됩니다. 종부세뿐만 아니라 총보유세 역시 기존 2,710만 원에서 4,979만 원으로 약 83% 늘어날 것이라는 분석이지요.

서울 용산구 한남더힐 전용 235.31㎡(공시가격 86억 5,163만 원) 역시 공시가격 동결을 가정해도 종부세가 올해 5,762만 원에서 내년 8,858만 원으로 껑충 뛰는 모양새입니다. 나아가 가액 기준 일원화가 완전히 안착되는 2028년이 되면 종부세만 약 1억 2,757만 원에 달할 것으로 추산되더군요.

고령 은퇴자들에게 매년 수천만 원에서 억 단위의 세금은 큰 부담입니다. 이에 따라 시장에서는 은퇴자 매물이 늘어날 것이라는 관측과 함께 자산가 중심의 양극화가 심화될 것이라는 우려도 나옵니다.

전국 2.3% 정밀 조준, 종합부동산세 개편의 세부 내용과 세율 단일화

이번 2026 세제개편안이 지향하는 핵심 방향은 기존의 주택 수 기준 과세에서 탈피하여 자산 가치와 실질 거주 여부에 무게를 두는 데 있습니다.

정부는 주택 수에 따라 세분화됐던 세율 체계를 2028년부터 가액 기준으로 단일화할 방침입니다. 다만 실거주 1주택자라도 과세표준 6억 원(시가 약 32억~33억 원)을 초과하는 고가 주택은 단계적으로 상향된 세율을 적용받지요. 이번 개편안의 적용 대상은 전국 공동주택 중 상위 약 2.3%인 36만 3천 호 안팎입니다.

자산 가치가 높거나 실거주 없이 주택을 운용하던 이들의 세 부담을 합리화하겠다는 취지입니다.

2026 세제개편안 종부세 변화 핵심 요약 및 주의점

핵심 요약과 주의할 포인트를 정리했습니다.

• 실거주 여부 영향력 확대: 시가 20억 원 이하 실거주자는 세 부담이 완화되나, 비거주 시에는 기본공제가 9억 원으로 축소되어 부담이 급증합니다.
• 공제 체계 전면 개편: 장기보유 세액공제가 폐지되고 실거주 기간 중심의 거주공제로 전환되며 한도 역시 대폭 축소될 전망입니다.
• 제도 보완 및 일원화: 공정시장가액비율 등이 순차 인상되고, 2028년에는 가액 기준 세율 일원화가 완성될 예정입니다.

이 제도는 정부 발표안이므로 국회 입법 과정에서 미세 조정이 생길 수 있습니다. 최종 법안 통과를 지속적으로 지켜봐야 하는 이유이지요. 아울러 실거주 증빙 요건이 엄격해지므로 주민등록 전입 외의 실제 거주 증빙도 미리 챙기는 편이 좋습니다.

이제는 단순 장기 보유보다 실제 거주 여부가 세액의 결정타가 되었습니다. 흐름에 맞춰 자산 포트폴리오를 재편해야 할 때입니다.

여러분은 개편안에 맞춰 실거주 요건을 채우실 계획인가요, 아니면 자산 정리를 고민하시나요? 각자의 전략에 대해 자유롭게 의견을 남겨 주세요.

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